Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (TF 7B_421/2025), le Tribunal fédéral tranche une question longtemps laissée ouverte depuis l'ATF 148 IV 256 : la succession pour cause de mort peut-elle se subroger dans les droits procéduraux d'une plaignante décédée en cours de procédure pénale ?

Faits. La partie plaignante A décède en cours d'instance. Faute d'héritiers connus, un administrateur d'office de la succession est désigné. La question se pose de savoir si la succession peut reprendre la qualité de partie plaignante — notamment pour faire valoir les prétentions civiles (action civile par adhésion, art. 122 ss CPP) — et si l'administrateur d'office dispose de la légitimation procédurale pour agir en son propre nom.

Décision. Le Tribunal fédéral répond par l'affirmative. L'art. 121 al. 2 CPP — qui prévoit que les proches peuvent reprendre la procédure en cas de décès du lésé — s'applique à la succession par analogie, conformément aux art. 560 et suivants CC. L'administrateur d'office agit en Prozessstandschaft : il représente la succession mais dispose d'une légitimation active propre, au même titre que l'exécuteur testamentaire désigné par le de cujus.

Portée pratique. Cet arrêt est décisif pour les dossiers pénaux où un créancier ou une victime décède en cours de procédure. Il confirme que ni la clôture de la succession ni l'absence d'héritiers connus ne prive automatiquement la succession de ses droits procéduraux. L'avocat de la succession ou de l'hoirie doit intervenir rapidement pour éviter la péremption des droits civils accessoires à l'action pénale.

Dans un arrêt du 29 juillet 2025 (TF 5A_742/2024), le Tribunal fédéral clarifie les conditions dans lesquelles une hypothèque légale indirecte — notamment pour charges de propriété par étages (PPE) — doit être inscrite au registre foncier pour être prise en compte dans l'état des charges lors de la réalisation forcée.

Enjeu. En cas de saisie immobilière, la Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) prévoit que l'office établit un état des charges reprenant les droits réels inscrits grevant l'immeuble. La question est de savoir si une hypothèque légale dont l'inscription définitive n'a pas encore eu lieu peut néanmoins être opposée à l'acquéreur forcé et au créancier poursuivant.

Décision. Le Tribunal fédéral juge que l'hypothèque légale indirecte pour charges de PPE doit au minimum avoir fait l'objet d'une inscription provisoire dans le délai prévu par l'art. 138 al. 2 ch. 3 LP pour être valablement opposée dans la procédure de réalisation. À défaut d'inscription — même provisoire — le droit réel ne figure pas dans l'état des charges et ne suit pas l'immeuble lors de l'adjudication.

Portée pratique. L'arrêt attire l'attention des créanciers PPE et de leurs avocats : la simple naissance légale d'un droit de gage ne suffit pas. En cas de procédure de saisie imminente ou en cours, l'inscription provisoire au registre foncier doit être requise sans délai pour préserver le rang et l'opposabilité du droit réel. Parallèlement, l'arrêt TF 4A_139/2025 du 14 janvier 2026 rappelle que la cédule hypothécaire constitue un titre de mainlevée provisoire valable au sens de l'art. 82 LP, à condition de prouver la créance causale sous-jacente.

La cédule hypothécaire (Schuldbrief) est un papier-valeur : le titre lui-même incarne le droit de gage. Sa perte n’éteint pas le droit réel inscrit au registre foncier, mais elle paralyse toute transmission ou remboursement à l’acquéreur tant que la situation n’est pas régulée. Cette configuration, fréquente dans les dossiers d’exécution, soulève deux questions pratiques distinctes.

Situation avant la vente. Lorsque l’office des poursuites découvre, à l’étape de l’état des charges (art. 140 LP), qu’une cédule inscrite n’est plus entre les mains du créancier gagiste déclaré, il interpelle ce dernier. Deux situations se présentent : soit le titre est retrouvé et produit en mains de l’office avant les enchères ; soit le créancier déclare l’avoir perdu. Dans ce second cas, il doit initier une procédure d’amortissement (procédure d’annulation du titre, art. 981 ss CO) devant le juge civil : s’il obtient le jugement d’annulation avant la vente, l’office peut traiter sa créance comme si le titre était produit et l’inscrire dans l’état des charges.

Situation lors de l’adjudication. Si le jugement d’annulation n’est pas encore rendu au jour des enchères, le droit de gage subsiste dans l’état des charges (il figure toujours au registre foncier), mais la cédule ne peut pas être remise à l’acquéreur. La jurisprudence du Tribunal fédéral consacre la règle suivante : l’office réserve, sur le produit de la vente, la somme correspondant à la créance garantie jusqu’à ce que la procédure d’annulation soit achévée ou que le créancier justifie de ses droits. L’acquéreur, quant à lui, reçoit l’immeuble libre du gage une fois le produit de la vente versé — la cédule s’éteint sur l’immeuble par le seul effet de l’adjudication (art. 135 ORFI).

Portée pratique. Pour le créancier gagiste qui a égaré sa cédule, l’urgence est double : engager immédiatement la procédure d’annulation (délai : deux à six mois selon le juge) et notifier l’office des poursuites par écrit avant la publication des enchères. L’absence de démarche ne prive pas le créancier de son droit sur le prix, mais diffère considérablement le paiement et expose à des contestations. Pour l’acquéreur forcé, cette situation est neutre : il acquiert l’immeuble purgé de tout gage dès que le prix est versé à l’office, quelle que soit l’issue du litige sur la cédule perdue.

L'entrée en vigueur, au 1er janvier 2025, de la révision de la Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) introduit un changement structurel important : désormais, certaines créances publiques — notamment fiscales et de prévoyance professionnelle — peuvent fonder une demande de faillite sans requérir au préalable l'introduction d'une poursuite ordinaire selon les art. 38 ss LP.

Contenu de la réforme. L'art. 11 LP révisé élargit le champ des créanciers pouvant recourir directement à la voie de la faillite. Les collectivités publiques titulaires de créances exécutoires (impôts, cotisations AVS/AI, LPP) bénéficient d'un accès simplifié à la procédure, sans passer par l'étape du commandement de payer et de la mainlevée.

Implications pour les entreprises. Pour les sociétés en difficulté, ce changement accroît le risque de prononcé de faillite à l'initiative des administrations fiscales cantonales ou fédérales. Les arrérages d'impôts ou de cotisations sociales peuvent désormais déclencher plus rapidement une procédure d'insolvabilité. Il est impératif d'anticiper, dès les premiers signes de difficultés, en sollicitant un conseil juridique pour évaluer les options de restructuration, de sursis ou de concordat.

Portée pour les créanciers. La réforme renforce également la position des créanciers privés en simplifiant les voies d'exécution parallèles. Elle s'inscrit dans un mouvement de modernisation du SchKG destiné à aligner la Suisse sur les standards européens d'insolvabilité.

Dans un arrêt du 5 février 2026 (TF 5A_35/2025), le Tribunal fédéral se prononce sur les conditions d'établissement de l'estimation officielle de l'immeuble dans le cadre d'une réalisation forcée, ainsi que sur le calcul du prix minimum d'adjudication et la légalité des émoluments perçus par l'office des poursuites.

Enjeu. L'estimation de l'immeuble (art. 9 ORFI) est la pierre angulaire de la procédure de réalisation : elle détermine le prix minimum (généralement fixé aux deux tiers de l'estimation), elle conditionne la recevabilité des offres et sert de base au calcul des émoluments. Toute erreur dans l'estimation peut vicicer l'ensemble de la procédure d'enchères.

Décision. Le Tribunal fédéral rappelle que l'office des poursuites jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans le choix de la méthode d'estimation (valeur vénale, valeur de rendement, valeur intrinsèque). Toutefois, il doit motiver son choix et ne peut se fonder sur une estimation manifestement erronée ou dépassée. En matière d'émoluments, le TF confirme que ceux-ci doivent respecter le tarif cantonal applicable et ne sauraient excéder les frais effectivement causés par la procédure.

Portée pratique. Pour le débiteur comme pour les créanciers, contester l'estimation en temps utile est crucial. Une plainte (art. 17 LP) doit être déposée dans les dix jours de la notification du procès-verbal de saisie ou de la publication des enchères. Passé ce délai, l'estimation est acquise et ne peut plus être remise en question, même si elle s'avère sous-évaluée ou surévaluée.